tisdag, april 26, 2016

Surr om ekonomi 3.

Jean levde hela livet i samma hyreslägenhet på Avenue de la Gare i Nice. Det var högt i tak i de sex stora rummen. Han flyttade in tillsammans med sina föräldrar år 1900. Efter första världskriget döptes gatan om till Avenue de la Victoire. När Jean gick bort 1980 hade den fått sitt nuvarande namn: Avenue Jean Medicin (inte efter honom).

Idag är lägenheten värd sex, åtta miljoner eller kanske tio miljoner kronor. Ändå betalade de bara några hundralappar i hyra (vatten och värme inte ingick inte). När Jeans föräldrar skrev på hyresavtalet var francens värde kopplad till guldet. Efter första världskriget devalverade man francen och sen kopplades den fri från guldet. Efter det härjade inflationen.

Men tack vare kontraktet och lagar som förhindrade hyresvärdar från att höja hyrorna hur som helst levde Jeans hyra närmast symbolisk de sista fyrtio åren. Underhållet blev också därefter. Hyresvärden måste haft svårt att dölja sin glädje när farmor lämnade tillbaka sin morbrors nycklar.

Den här typen av historier ger hyresregleringar ett dåligt rykte. Men det är ett extremt fall och det är inte så här de brukar fungera normalt. Idag är det ganska vanligt med tio procent avkastning på kapitalet om man hyr ut sin lägenhet i Frankrike.

I Sverige är avkastningen betydligt lägre. I Stockholmsregionen lär det vara en procent. Men då handlar det om bostäder vars byggkostnader sedan länge är amorterade. Vid nybyggen kan hyresvärdar sätta hyror som ger en bra avkastning på kapitalet. Det är därför som en nybyggd etta kan kosta runt tiotusen kronor. Att det inte byggs mer beror delvis på att få människor vill eller kan betala så mycket. En annan förklaring är att det är ännu lönsammare att bygga bostadsrätter. Lönsammare slår alltid lönsamt. Den ekonomiska fördelningen i samhället påverkar vad som byggs.

De som förespråkar marknadshyror hävdar att regleringarna orsakar eller förvärrar bostadsbristen. Släpper man bara priserna fria kommer utbud och efterfrågan att mötas.

Men bostäder är ingen konsumtionsvara. Det är en form av investering, och i likhet med till exempel guld, så blir de ofta mer attraktiva när priserna stiger. Bostäder är också en social investering. Bostäder markerar ens sociala position i samhället. Det är bara ett fåtal människor som kan befinna sig i pyramidens topp. Bara ett fåtal människor kan bo på de finaste adresserna i Stockholm. Alla kan inte ha en liten större eller finare bostad än sina grannar. När det gäller den här typen av social prestige är bostadsmarknaden ett nollsummespel. Så är det oftast med högavlönades konsumtion. Det är därför som alla kan tjäna på höga marginalskatter och en ekonomisk politik som utjämnar inkomstskillnader.

Det finns uppenbara sociala skäl som gör att man aldrig kommer att tillåta att hyran på bostäder blir lika fri som priset på till exempel bilar.
För att man ska kunna tala om en fri marknad måste kunderna vara lika fria som producenterna. Om staten bestämde att alla har rätt till en egen bil, att barnfamiljer måste skaffa lite större modeller, och dessutom ändrade socialtjänstlagen så att det offentliga skjuter till hela eller delar av kostnaden i de fall där medborgarna inte har råd, vore det uppenbart att vi inte längre kan tala om en fri prissättning på bilar.

Marknadshyror förutsätter att folk också har rätt att avstå från att hyra lägenheter. Marknadshyror förutsätter att det offentliga slutar att betala hyran för de som inte har råd att bo någonstans. En eller flera barnfamiljer måste ha rätt att få dela på en etta eller bo i husvagn.

1 kommentar:

Jan Wiklund sa...

Inte ens bostadsbolag och byggfirmor tror längre på fri hyressättning. Det är bara en ideologisk låsning hos vissa libertarianer.

Bostadskapitalets lösning på bostadskrisen i Sverige är smidigare planering. Det kan betyda många saker, men en sak är att det knappast är rationellt att kommunen beslutar på förhand var vartenda träd och varenda parkbänk ska så. Mycket riktigt tar också planprocessen i Sverige ca 10 år, mot 2 i t.ex Tyskland.

När Stockholms Malmar byggdes 1880-1910 beslöt kommunen var man fick bygga och sen satte dom upp generella byggbestämmelser. Resultatet blev ganska bra, tycker vi idag.

Fördelen med en sådan ordning är att kommunen verkligen kan ta initiativet. Idag är det så dyrt att planera att kommunen gör det bara när de är tvärsäkra på att något blir byggt. Därför har byggkapitalet hela initiativet - det är bara de som kan garantera att det blir byggt. Och eftersom byggkapitalet är mer monopoliserat i Sverige än någon annanstans så blir det dyrt - 30-50 % dyrare i Sverige än i t.ex. Finland där lönerna, och klimatet, är jämförbara.